Preguntas frecuentes
Lo que más preguntan sobre comprar, vender, arrendar e invertir
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Comprar una propiedad
¿Qué es un mutuo hipotecario y en qué se diferencia de un crédito de banco?
Es un préstamo para vivienda que no necesariamente otorga un banco. Lo entregan los agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, entidades autorizadas y fiscalizadas por la Comisión para el Mercado Financiero. Entre ellas hay mutuarias y cajas de compensación.
Se otorga en UF, queda en escritura pública y constituye hipoteca sobre la propiedad, igual que un crédito bancario. Sirve para comprar, ampliar, reparar o construir una vivienda, y también para comprar sitios, oficinas o locales.
Por qué se llama "endosable". El contrato lleva una cláusula que permite transferirlo a otra institución. Si eso ocurre, cambia quién administra tu crédito, pero no cambian las condiciones que firmaste: la tasa, el plazo y la cuota siguen siendo los pactados.
| Mutuo hipotecario | Crédito bancario | Leasing habitacional | |
|---|---|---|---|
| Quién lo otorga | Agente administrador fiscalizado por la CMF | Banco | Sociedad inmobiliaria de leasing |
| Quién es dueño desde el día uno | Tú | Tú | La sociedad inmobiliaria, hasta el final |
| Se constituye hipoteca | Sí | Sí | No |
| Requiere ser sujeto de crédito | Sí, con criterios propios | Sí, criterios del banco | Requisitos más flexibles |
Cuándo conviene mirarlo. Los agentes de mutuos aplican sus propias políticas de riesgo, que a veces son distintas a las de la banca. Alguien que no calificó en un banco puede calificar ahí, y viceversa. No es mejor ni peor por definición: es otra puerta, y vale la pena compararla antes de darse por cerrado el camino.
Como en cualquier financiamiento, lo que decide es la cuota total y el costo del crédito, no solo la tasa. Conviene comparar ofertas completas.
¿Cómo es el proceso de compra con crédito hipotecario?
Es el camino más frecuente y también el más largo: entre dos y cuatro meses desde que se hace la oferta. Esto es cuando el crédito va solo, sin subsidio de por medio; si además usas subsidio, el proceso cambia y lo explicamos en compra con subsidio habitacional.
Empieza por la preaprobación, no por buscar casa. Saber cuánto te presta el banco antes de enamorarte de una propiedad evita la peor conversación de todas. Además, un comprador preaprobado negocia mejor: el vendedor sabe que el negocio se puede cerrar.
Dos filtros que no controlas. El banco hace su propia tasación y su propio estudio de títulos. Si la tasación sale bajo el precio pactado, el crédito no cubre la diferencia y hay que ponerla en efectivo o renegociar. Si el estudio de títulos encuentra un problema, el crédito se detiene hasta resolverlo.
Y el vendedor cobra al final. El banco no entrega el dinero al firmar: lo libera cuando la propiedad ya está inscrita a nombre del comprador y con la hipoteca constituida a favor del banco.
Los plazos son referenciales y dependen del banco, del Conservador de la comuna y del estado de los títulos.
¿Cómo es el proceso de compra al contado o con vale vista?
Es el camino más corto, pero no tanto como suele creerse: entre 45 y 60 días desde la promesa cuando la propiedad no tiene hipoteca vigente. Si la propiedad sí tiene una hipoteca por alzar, se estira a 60–90 días, igual que una compra con crédito.
Cómo se protege el dinero. El vale vista no se entrega al firmar: queda en custodia en la notaría con instrucciones escritas, y se libera al vendedor solo cuando la propiedad ya está inscrita a nombre del comprador. Así ninguna de las dos partes queda expuesta — el comprador no paga por algo que todavía no es suyo, y el vendedor tiene la certeza de que el dinero está.
Aunque no haya banco exigiéndolo, el estudio de títulos sigue siendo indispensable. Comprando al contado no hay nadie más revisando: si aparece un problema después, es problema del comprador.
¿Cómo es el proceso de compra con subsidio habitacional?
Con subsidio hay dos caminos, y cambian bastante el plazo respecto de un crédito hipotecario sin subsidio.
Subsidio más crédito hipotecario. Es lo habitual en el DS1: el subsidio cubre una parte, el ahorro otra, y el resto se financia con crédito. Como hay banco de por medio, el proceso completo toma entre tres y cinco meses.
Subsidio más ahorro, sin crédito. Es el caso típico del DS49, donde la familia no toma deuda: el subsidio y el ahorro cubren el total. Al no haber banco, se acorta a dos o tres meses, y la etapa del crédito de la línea de abajo simplemente no ocurre.
La diferencia grande está al final. En una compra normal el vendedor cobra cuando la propiedad queda inscrita. Con subsidio, recién ahí empieza el trámite de pago: una vez inscrita, se solicita al SERVIU el pago del subsidio y se le avisa al vendedor cuándo puede retirarlo. Es un tramo adicional que hay que considerar desde el principio, sobre todo si el vendedor necesita esa plata para otra compra.
No cualquier vivienda califica. Cada subsidio tiene un tope de precio y exige que la propiedad cumpla condiciones técnicas y de títulos. Buscar sin revisar eso primero es la causa más común de que una compra con subsidio se caiga.
Un dato para el vendedor: quien vende una vivienda usada a una familia con DS49 puede recibir un bono adicional de 50 UF, cumpliendo las condiciones que exige el programa.
¿Qué es una promesa de compraventa y para qué sirve?
Es un contrato que obliga a las dos partes a firmar la compraventa definitiva más adelante, en las condiciones que ahí se fijan. No transfiere la propiedad: compromete a hacerlo.
Para qué existe. Entre que se acuerda un negocio y se firma la escritura pasan semanas o meses — el crédito del comprador, el estudio de títulos, alguna regularización pendiente. La promesa congela el trato durante ese tiempo.
Lo que protege al comprador: el vendedor no puede venderle a otro que aparezca ofreciendo más, ni subir el precio, ni echarse atrás sin consecuencias mientras él gestiona su crédito.
Lo que protege al vendedor: saca la propiedad del mercado con la certeza de que hay un compromiso real y una multa pactada si el comprador se arrepiente, en vez de esperar meses a alguien que puede desaparecer.
Lo que no puede faltar: individualización exacta de la propiedad y de las partes, precio y forma de pago, plazo o condición para firmar la escritura definitiva, quién paga qué gastos, fecha de entrega material, y la multa si alguna parte no cumple. Esa última cláusula es la que le da fuerza al documento: sin multa, la promesa es poco más que una carta de intenciones.
Conviene firmarla ante notario y con revisión legal. Una promesa mal redactada puede dejar a una de las partes amarrada a un negocio malo, o sin herramientas cuando la otra incumple.
¿Ayudan a conseguir un crédito hipotecario?
Orientamos con el crédito hipotecario: qué requisitos se piden, qué documentos reunir y cómo comparar una oferta con otra. Coordinamos con brókers hipotecarios que cotizan en varios bancos a la vez. La aprobación la resuelve siempre el banco; nuestro trabajo es que el cliente llegue preparado.
¿Tienen abogado para la compraventa?
Sí, contamos con área legal propia: estudio de títulos, promesa, escritura e inscripción en el Conservador, para que la transacción sea segura y transparente de principio a fin.
Vender una propiedad
¿Puedo vender si la propiedad todavía tiene hipoteca con el banco?
Sí, y es lo más común: la mayoría de las propiedades que se venden todavía tienen crédito. Pero agrega etapas al proceso y conviene saberlo desde el principio, no cuando ya hay comprador apurado.
La hipoteca se alza con el mismo dinero de la venta. Del precio se aparta lo que se le debe al banco, se le paga, el banco alza la hipoteca, y el vendedor recibe el saldo. Ninguna de las dos partes queda expuesta porque nada se libera hasta que la propiedad está inscrita.
Lo que se agrega respecto de una propiedad sin hipoteca:
En total son entre dos y cuatro semanas adicionales, porque aparece un tercero —el banco del vendedor— que tiene sus propios tiempos y no se apura por nadie.
El primer paso lo hace el propio dueño: pedirle al banco el certificado de deuda, que también se conoce como liquidación o documento de prepago. Es un trámite rápido, y no es un favor: es tu derecho como cliente. Toda entidad está obligada a entregártelo cuando lo solicitas, así que si te dan largas, insiste.
Con esa cifra exacta se estructura el pago y se redacta bien la escritura. Tenerla a mano desde el principio evita que el trámite del alzamiento parta tarde.
¿Por qué conviene hacer un estudio de títulos ANTES de poner la propiedad en venta?
Porque los problemas de títulos no aparecen cuando vendes: aparecen cuando ya tienes comprador, y para entonces cuestan mucho más caro.
Un estudio de títulos revisa que la propiedad esté en condiciones de transferirse: que quien vende sea efectivamente el dueño inscrito, que no haya hipotecas, embargos ni prohibiciones vigentes, que los deslindes y la superficie coincidan con lo inscrito, que no falten inscripciones en la cadena de dominio, y que no haya herederos sin regularizar.
Lo que pasa si lo dejas para después. El comprador llega con crédito aprobado, el banco pide el estudio, aparece el problema — una hipoteca antigua sin alzar, una ampliación sin recepción, una posesión efectiva pendiente — y el proceso se detiene. El comprador tiene plazos con su banco y muchas veces no espera: se va, y tú vuelves a empezar con la propiedad ya "vista" en el mercado.
Lo que ganas si lo haces antes. Sabes qué hay que arreglar cuando todavía tienes tiempo y ningún comprador presionando. Y llegas a la negociación pudiendo decir que los títulos están estudiados, que es un argumento de venta real frente a otra propiedad que no lo tiene.
Es obligatorio en la práctica cuando el comprador usa crédito hipotecario: el banco no presta sin él. Es opcional —pero igual de recomendable— en una compra al contado.
¿Cuánto demora vender una propiedad y cuáles son las etapas?
Con comprador que usa crédito hipotecario, entre tres y seis meses desde que publicas hasta que recibes el dinero. Al contado se acorta bastante, porque desaparece la etapa más larga.
La etapa que nadie calcula bien es la última. Firmar la escritura no es cobrar: el dinero se libera cuando la propiedad queda inscrita a nombre del comprador en el Conservador, y eso toma entre 30 y 60 días hábiles. Muchos vendedores comprometen esa plata para otra compra sin considerar ese tramo.
El tiempo de publicación es el más variable de todos y el único que depende del precio: una propiedad bien tasada se mueve en semanas, una sobrevalorada puede quedarse meses y terminar vendiéndose por menos.
Estos plazos son referenciales y cambian según la comuna, el Conservador que corresponda, el banco del comprador y el estado de los títulos.
¿Qué es una tasación y para qué sirve?
Una tasación es un informe técnico que determina cuánto vale una propiedad en el mercado actual, hecho por un profesional calificado. No es una opinión ni un cálculo automático: se basa en la superficie, el estado de la construcción, la ubicación, lo que se ha vendido de verdad en el sector y las características que suman o restan valor.
Para vender. Es lo que sostiene tu precio frente a un comprador que negocia, y frente al banco que va a financiarlo. Sin tasación, el precio es una cifra que alguien puede discutir; con tasación, es un número respaldado por un profesional.
Para el crédito del comprador. El banco tasa igual antes de prestar. Si su tasación resulta más baja que el precio pactado, el crédito no cubre la diferencia y el comprador tiene que ponerla de su bolsillo — o la venta se cae. Saber tu valor real antes evita llegar a esa conversación.
Para arrendar. Ayuda a fijar un canon que no espante al buen arrendatario ni deje plata sobre la mesa.
Y para trámites. Una posesión efectiva, una partición de bienes o un juicio pueden exigir un valor formal de la propiedad.
El error más caro al vender es publicar por sobre el mercado: la propiedad se quema, queda meses sin ofertas, y termina vendiéndose por menos de lo que habría logrado con el precio correcto desde el principio.
¿Cambia algo si mi propiedad todavía tiene una hipoteca?
Sí, y bastante: es el factor que más alarga una venta, más incluso que la forma en que paga el comprador.
Una propiedad con hipoteca vigente no se puede transferir libre de gravamen sin alzarla. Eso suma un actor al proceso —tu banco acreedor— y una secuencia propia: pedir el certificado con el saldo de la deuda, tramitar la carta de resguardo, que el banco acreedor revise y firme la escritura, que se le pague con el producto de la venta y recién entonces alce la hipoteca.
El efecto en los plazos es concreto:
| Situación | Desde la promesa |
|---|---|
| Contado, propiedad sin hipoteca | 45 a 60 días |
| Contado, propiedad con hipoteca | 60 a 90 días |
| Con crédito, propiedad sin hipoteca | 60 a 90 días |
| Con crédito, propiedad con hipoteca | 60 a 90 días |
Lo que muestra la tabla es que el único caso realmente rápido es vender al contado una propiedad sin deuda. En cuanto entra un banco —el tuyo o el del comprador— el proceso se estandariza en dos a tres meses.
No es un impedimento para vender: es lo más habitual del mercado. Pero conviene saberlo desde el principio, sobre todo si estás calculando cuándo vas a tener el dinero para tu próxima compra. Plazos referenciales.
Arrendar
¿Qué documentos necesito para arrendar una propiedad?
Depende de si postulas como trabajador dependiente, independiente o empresa. A eso se suma una documentación general que se pide en todos los casos.
Trabajadores dependientes
- 6 últimas liquidaciones de sueldo
- 12 últimas cotizaciones de AFP, con RUT del empleador
- Copia del contrato laboral
- Certificado de antigüedad laboral
Trabajadores independientes
- 6 últimas boletas o facturas emitidas
- Carpeta tributaria completa del SII
Empresas (persona jurídica)
- Escritura de constitución de la sociedad y sus modificaciones
- Certificado de vigencia de la sociedad
- RUT de la empresa
- Carpeta tributaria para solicitar créditos, que incluye F29 y F22
- Escritura de personería vigente del representante legal, con facultades para firmar contratos
- Cédula de identidad vigente del representante legal, por ambos lados
- Últimos 6 Formularios 29 (IVA)
- Últimas 2 Declaraciones de Renta (Formulario 22)
- Informe comercial Platinum de la empresa y del representante legal, sin morosidades
- Aval o codeudor solidario persona natural —idealmente socio o representante legal— con respaldo de ingresos e informe comercial
La empresa debe demostrar ingresos equivalentes a 3 veces el valor del canon, y el contrato se firma ante notario.
Documentación general, en todos los casos
- Certificado DICOM Arriendo o Platinum — el informe gratuito no sirve para postular
- Certificado de carga de deudas de la CMF, gratuito con ClaveÚnica
- Certificado de residencia actual, o una boleta de servicio a nombre del postulante
- Cédula de identidad vigente y legible por ambos lados, con fotografías claras
- Certificado de antecedentes
- Carta de recomendación del arrendador o corredor anterior, si la tienes
Sobre el ingreso: se pide un líquido demostrable de 3 a 4 veces el valor del canon. Si la renta es menor se evalúa caso a caso —no es excluyente de plano—, y se pueden complementar ingresos entre los postulantes, indicando cuántas personas van a residir. También se acepta codeudor solidario, que debe presentar la misma documentación.
Tener la carpeta lista antes de que aparezca la propiedad que te gusta es una ventaja concreta: los arriendos buenos se deciden en días, y quien llega con todo se adelanta a quien recién sale a juntarlo.
¿Cuánto hay que pagar al momento de arrendar?
Al firmar el contrato se paga:
| Primer mes de arriendo | 1 canon |
| Garantía | 1 canon, y en algunas propiedades 2 |
| Gasto notarial | aprox. $25.000 |
| Comisión de corretaje | 50% del canon más impuestos |
La comisión de corretaje es un pago único al firmar, no algo mensual. Corresponde al 50% del canon —medio mes de renta— más el impuesto que corresponda según el documento que se emita.
La garantía no es un pago: es un depósito que se devuelve al término del contrato si la propiedad se entrega en las condiciones acordadas. Cuántos meses se piden depende de cada propiedad y de su dueño.
Sobre un arriendo de referencia, conviene llegar con el equivalente a dos o tres cánones disponibles para el momento de la firma. Es el costo que más sorprende a quien arrienda por primera vez.
¿Por qué se pide tanta documentación para arrendar?
Porque detrás de cada arriendo hay una inversión de decenas o cientos de millones que pertenece a otra persona, y nuestro trabajo es cuidarla.
Un arriendo que sale mal no es un mes sin pagar. Es un juicio de arrendamiento que puede tomar más de un año, una propiedad que en ese tiempo no genera nada, y muchas veces gastos de reparación al final. El propietario sigue pagando contribuciones, gastos comunes y, si tiene, el dividendo. Por eso el filtro de entrada es riguroso: es mucho más barato revisar bien antes que resolver después.
Lo que se revisa y para qué sirve cada cosa:
- Cédula de identidad — que quien firma sea quien dice ser.
- Liquidaciones de sueldo o boletas — que el ingreso exista y sea estable, no una foto de un mes bueno.
- Certificado de cotizaciones (AFP) — respalda la continuidad del trabajo, más allá de lo que diga una liquidación.
- Antecedentes comerciales y deudas — que no haya morosidad vigente ni una carga que no deje espacio para el arriendo.
- Aval o codeudor, según el caso — un respaldo adicional cuando el perfil lo requiere.
Los dos criterios que más pesan:
1. Que la renta alcance. El ingreso del grupo familiar tiene que dar para pagar el arriendo y para vivir. El criterio que aplicamos es un ingreso líquido demostrable de 3 a 4 veces el valor del canon. Si la renta queda por debajo se evalúa caso a caso —no es excluyente de plano— y se pueden complementar ingresos entre quienes van a vivir en la propiedad.
2. Que no venga con deuda encima. No es solo estar o no en DICOM: es que la carga financiera existente deje espacio real para un pago mensual nuevo. Por eso se revisa también el informe de deudas de la CMF, que muestra lo que se debe aunque esté al día.
Cada propiedad tiene además su propia política. El dueño, la administración del edificio, la aseguradora y el banco pueden exigir cosas distintas sobre la misma propiedad. Nuestro compromiso es que esas condiciones estén claras desde el principio y no aparezcan a última hora. Si algo de lo que se pide no aplica a tu situación, dilo: muchas veces hay una alternativa y la conversación se resuelve.
Y sí, esto a veces significa decir que no. Entendemos que moleste, y no lo hacemos para poner trabas. Aprobar a alguien cuyos números no dan es hacerle un mal favor: lo dejamos entrando a un compromiso que probablemente no va a poder sostener, y que termina con una demanda y su historial peor de lo que estaba.
Cada propiedad, cada dueño y cada entidad tienen sus propias políticas, y algunas son más exigentes que otras. En Chile además son duras: con morosidad vigente no se pasa el filtro de un arriendo ni el de un crédito, y eso no lo decidimos nosotros. Nuestro compromiso es que conozcas esas reglas desde el principio y con claridad, para que nadie invierta tiempo en una postulación que no iba a resultar.
Detrás de todo esto hay una sola misión: proteger el patrimonio de quien nos confía su propiedad, y al mismo tiempo no meter a un arrendatario en un compromiso que no va a poder sostener. Las dos cosas van juntas.
¿Qué es el DICOM y qué es el informe de deudas de la CMF?
Son dos informes distintos que suelen confundirse, y para evaluar a un arrendatario o a un comprador conviene mirar los dos: uno muestra cuánto debe una persona, el otro muestra si ha dejado de pagar.
| Informe de Deudas CMF | DICOM (Equifax) | |
|---|---|---|
| Quién lo emite | La Comisión para el Mercado Financiero, organismo del Estado | Equifax, empresa privada |
| Qué muestra | Las deudas con bancos y entidades supervisadas, estén al día o morosas | Morosidades y protestos registrados, y quién ha consultado el RUT |
| Costo | Gratis | El informe de la Ley 20.575 es gratis, pero no sirve para postular. Los que se piden —Platinum o el de arriendo— son pagados |
| Cómo se obtiene | En conocetudeuda.cmfchile.cl con ClaveÚnica | En el portal de Equifax con los datos del titular |
| Su ventaja | Es oficial y muestra la carga financiera real, aunque esté todo al día | Refleja el comportamiento de pago, incluida deuda no bancaria |
| Su límite | No incluye deudas fuera del sistema financiero, como retail o servicios básicos | No muestra la deuda vigente de quien paga puntual |
Por qué conviene ver los dos. Alguien puede estar limpio en DICOM y aun así tener una carga financiera que no le deja espacio para pagar un arriendo. Y al revés: alguien con poca deuda bancaria puede arrastrar morosidades comerciales que solo aparecen en DICOM.
Cómo lo pedimos. Lo correcto es que sea la propia persona quien obtenga sus informes y los entregue. El de la CMF es gratis y sale en minutos con ClaveÚnica. En el caso de DICOM, el informe que sirve para postular es uno pagado —Platinum o el de arriendo—, porque el gratuito de la Ley 20.575 no trae los antecedentes necesarios para evaluar. Consultar el RUT de un tercero sin su autorización no corresponde.
La ley chilena no prohíbe pedir estos antecedentes para arrendar: sí prohíbe usarlos para discriminar en materia laboral. En un arriendo, lo que se está evaluando es la capacidad de pagar, y por eso es legítimo pedirlos.
¿Cuánto debo ganar para arrendar una propiedad?
La regla que usa la mayoría del mercado en Chile es que el ingreso líquido del grupo familiar sea de tres a cuatro veces el valor del arriendo. Sobre un arriendo de $600.000, eso significa entre $1.800.000 y $2.400.000 líquidos entre quienes van a vivir ahí.
No es un número caprichoso. Después del arriendo hay que pagar gastos comunes, cuentas, movilización, comida y lo que ya se deba. Si el arriendo se lleva la mitad del ingreso, cualquier imprevisto —un mes malo, una enfermedad, un gasto de urgencia— se transforma en atraso.
Y también se mira la deuda. Dos personas con el mismo sueldo no están en la misma situación si una tiene la mitad comprometida en créditos. Por eso se revisa la carga total, no solo el ingreso.
Esto puede molestar, y lo entendemos. Se siente como que no se le da la oportunidad a alguien que quiere pagar. Pero aprobar un arriendo que no calza no le hace un favor a nadie: el arrendatario termina endeudado y desalojado, y el propietario con meses impagos y un juicio. Decirlo antes es ser honesto con las dos partes.
Cada propietario fija su propio criterio y hay casos donde un aval, un codeudor o un pago adelantado cambian la evaluación. Si tu situación tiene alguna particularidad, conversémosla: hay más margen del que parece cuando los números se ponen sobre la mesa.
¿Puedo arrendar si estoy en DICOM?
Con una morosidad vigente es muy difícil: ni los propietarios ni los bancos aprueban con deuda impaga a la vista, y las políticas en Chile son estrictas. Pero eso no es definitivo, porque hay camino para regularizarla antes de postular. Estar en DICOM no es una condena permanente: es un registro que se puede aclarar.
1. Renegocia con quien te prestó. Bancos, casas comerciales y cajas suelen aceptar repactar una deuda morosa. Al firmar la repactación la deuda vuelve a estar al día, y esa es la diferencia que mira un propietario.
2. Si la pagas, exige que la aclaren. Pagada o extinguida la deuda, el acreedor está obligado a informarlo a la Cámara de Comercio dentro de 7 días hábiles. No es automático: si pasan los días y sigues apareciendo, reclama directamente al acreedor.
3. Guarda el comprobante. Mientras el registro se actualiza, un certificado de pago o el contrato de repactación sirve para acreditar tu situación ante el propietario.
4. Consigue el informe que de verdad piden. El informe gratuito de la Ley 20.575 no sirve para postular: básicamente muestra quién consultó tu RUT y no trae los antecedentes que se necesitan para evaluar. Para postular a un arriendo se pide un informe pagado —DICOM Platinum o el informe de arriendo—, que sí detalla morosidades y comportamiento de pago. Tenerlo antes te deja llegar sabiendo lo que el propietario va a ver.
5. Si la deuda es antigua, revisa la fecha. Una deuda impaga se publica por un máximo de 5 años desde su publicación inicial; cumplido ese plazo se elimina sola, salvo que haya un juicio pendiente.
Lo que conviene tener claro: repactar deja la deuda al día, pero no la hace desaparecer — sigue vigente y aparecerá en el informe de la CMF, y normalmente el total a pagar sube por intereses. Aclarar tampoco es lo mismo que borrar: informa que la morosidad se resolvió, que es justamente lo que necesitas para postular tranquilo.
De nuestro lado, lo que evaluamos es la capacidad de pagar el arriendo, no un puntaje. Si tu situación está regularizada o en vías de estarlo, cuéntanoslo desde el principio: es mucho mejor que lo descubramos juntos a que aparezca después.
¿Conviene arrendar a alguien con subsidio de arriendo?
En general sí, y es una opción que muchos propietarios descartan sin conocerla. Pero no reemplaza los protocolos de siempre: se suma a ellos.
A favor: continuidad y seguridad del pago. Una parte del arriendo la cubre el Estado y llega de forma regular, mes a mes, sin depender de cómo venga el bolsillo del arrendatario ese mes. Eso reduce el riesgo de mora justamente en el tramo que más se atrasa en un arriendo normal.
A favor: el arrendatario está evaluado. Para tener el subsidio tuvo que pasar por el filtro del MINVU — Registro Social de Hogares, requisitos, documentación. No es una garantía de nada, pero es un antecedente más.
A favor: mayor permanencia. Quien tiene el beneficio asociado a una vivienda tiende a quedarse, y un arriendo estable vale más que uno que rota cada año con los costos que eso implica.
En contra: la parte que paga el arrendatario sigue siendo suya. El subsidio cubre un porcentaje, no el total. El resto lo paga la persona, y ahí el riesgo de mora existe igual que en cualquier arriendo.
En contra: hay más trámite. La propiedad y el contrato deben cumplir las condiciones del programa, y el pago del Estado sigue sus propios plazos administrativos, que no siempre calzan con el día que uno esperaba.
En contra: el beneficio tiene plazo. No es indefinido, y cuando termina el arrendatario pasa a pagar el total. Conviene saber desde el principio hasta cuándo le corre.
En contra: no se puede asegurar. Este es el punto que más importa y casi nadie lo advierte: el seguro de arriendo no aplica cuando hay subsidio de por medio. Las aseguradoras todavía no lo aprueban, así que ese respaldo —que sí existe en un arriendo entre privados— aquí no está disponible.
Por eso los protocolos no se relajan, se refuerzan. Se revisan igual los antecedentes comerciales con informe pagado, se verifica que la renta del grupo familiar alcance para la parte que le toca pagar, y se firma contrato ante notario. Sin la red del seguro, el filtro de entrada es lo único que queda: el subsidio mejora el riesgo, no lo elimina.
¿Administran propiedades en arriendo?
Sí. La administración incluye supervisión de la propiedad arrendada, cumplimiento del contrato y seguimiento de los pagos, por 10% mensual más impuestos. El propietario no queda a cargo del problema si el arrendatario se atrasa.
Invertir: el Cap Rate
¿Qué es el Cap Rate y para qué sirve?
El Cap Rate —capitalization rate o tasa de capitalización— mide cuánto rinde al año una propiedad por su arriendo, en relación con lo que vale. Responde una pregunta concreta: ¿cuánto ingreso operativo anual produce esta propiedad por cada peso que estoy pagando por ella?
Cap Rate (%) = Ingreso operacional neto anual ÷ Precio o valor de la propiedad × 100
Al ingreso operacional neto se le llama NOI, por su sigla en inglés (Net Operating Income): lo que deja el arriendo en el año después de la vacancia y de los gastos que paga el dueño. Lo de "neto" se refiere a la operación del inmueble, no a tu bolsillo: el dividendo y el impuesto a la renta se miran aparte.
Un ejemplo simple. Una propiedad de $100.000.000 que deja $5.000.000 al año después de sus gastos tiene un Cap Rate de 5%: produce $5 al año por cada $100 de valor. No es una promesa de rentabilidad ni significa que recibas lo mismo todos los meses; hay meses con arriendo, otros vacíos y otros con contribuciones o reparaciones. El porcentaje anual junta todo eso.
Sirve sobre todo para comparar propiedades que se compran para arrendar, revisar si el precio es razonable para el arriendo que se puede obtener y negociar con números. Puedes calcularlo en pesos o en UF con la Calculadora 8: Cap Rate bruto y la Calculadora 9: Cap Rate completo.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta, Cap Rate y flujo de caja?
Son tres cifras distintas que se suelen confundir, y confundirlas es la forma más común de presentar como ganancia un dinero que todavía tiene que pagar cuentas.
| Indicador | Cómo se calcula | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta (Cap Rate bruto) | Arriendo anual potencial ÷ precio | Un primer filtro rápido entre arriendo y precio |
| Cap Rate (neto) | NOI anual ÷ precio | El rendimiento operativo real de la propiedad |
| Flujo de caja | Todo lo que entra menos todo lo que sale, incluido el dividendo | Saber cuánto te queda o cuánto tienes que poner cada mes |
La rentabilidad bruta se calcula antes de gastos y supone que la propiedad se arrienda los doce meses. Dos propiedades con la misma rentabilidad bruta pueden rendir muy distinto si una tiene más contribuciones, más vacancia o gastos comunes que no se recuperan. Es la Calculadora 8: Cap Rate bruto.
El Cap Rate descuenta la vacancia y los gastos del dueño, pero no el crédito. Por eso una misma propiedad tiene el mismo Cap Rate si la compra alguien al contado o alguien con hipotecario: mide el inmueble, no cómo se pagó. Es la Calculadora 9: Cap Rate completo.
El flujo de caja agrega el dividendo y los demás pagos concretos. Una propiedad puede tener un NOI positivo y aun así obligarte a poner plata todos los meses si el dividendo es mayor. Un Cap Rate positivo no garantiza un flujo positivo después del crédito.
¿Qué precio o valor se usa para calcular el Cap Rate?
Depende de la pregunta que quieras responder, y el resultado cambia según cuál uses. Por eso el valor que dividiste siempre tiene que quedar escrito junto al porcentaje.
| Situación | Qué valor usar | Qué responde |
|---|---|---|
| Vas a comprar | El precio que estás negociando | Cuánto rendiría si la compras a ese precio |
| Ya eres dueño | El valor actual de mercado | Cuánto rinde hoy el capital que tienes ahí |
| Revisar una compra antigua | Lo que pagaste, dicho expresamente | Cuánto produce hoy sobre lo que costó |
| Ver todo el dinero comprometido | Precio + gastos de compra y habilitación | Rendimiento sobre el desembolso total |
Una propiedad comprada hace quince años puede mostrar un 9% sobre lo que costó y un 4% sobre lo que vale hoy. Las dos cifras son correctas, pero responden cosas distintas. El error es comparar una oportunidad nueva, calculada sobre precio actual, con una propiedad antigua calculada sobre su costo histórico, sin decirlo.
¿Qué gastos se descuentan para calcular el NOI y cuáles no?
Se descuentan los gastos que efectivamente paga el dueño para que la propiedad funcione y siga arrendada. No se descuentan los que dependen de cómo se financió la compra ni de la situación tributaria de cada persona.
Sí se descuentan, cuando los paga el propietario:
- Administración, por su costo total, impuestos incluidos si los tiene, sin contar dos veces lo que ya venga en el total.
- Contribuciones de la propiedad, con la cifra real de ese inmueble, no la de otro parecido.
- Seguro del inmueble. Ojo: si el seguro ya viene dentro del dividendo, no se vuelve a sumar aparte.
- Mantención y reparaciones habituales. Suponer que una propiedad no va a necesitar nada en años infla el resultado.
- Gastos comunes que no se recuperan: solo la parte que pagas tú. Lo que paga o te reembolsa el arrendatario no es gasto tuyo.
- Cambio de arrendatario y nueva colocación, repartidos según cada cuánto ocurren, aunque no pasen todos los meses.
No se descuentan para el Cap Rate (se miran aparte):
- El dividendo: ni los intereses ni la parte que paga capital.
- El impuesto a la renta personal del dueño. No hay que confundirlo con las contribuciones, que sí son de la propiedad.
- Las remodelaciones grandes o reposiciones mayores. No entran al NOI de todos los años, pero tampoco se ignoran: van como desembolso aparte y hay que saber cuánto cuestan.
La vacancia también se descuenta, pero del ingreso, no como gasto. Está explicado en la pregunta siguiente.
¿Cómo se considera la vacancia, la morosidad y los gastos comunes del mes vacío?
La vacancia es el tiempo que la propiedad pasa sin arrendar. Se resta del ingreso, y la regla es no contar dos veces el mismo arriendo perdido.
Se puede estimar en meses (un mes vacío al año) o como porcentaje del ingreso potencial (un mes equivale a cerca de 8,33% del año). Cualquiera de las dos sirve; lo que no sirve es usar las dos a la vez para los mismos meses.
Los gastos comunes del mes vacío sí se suman aparte, y eso no es contar dos veces. Dejar de cobrar el arriendo y tener que pagar los gastos comunes que antes pagaba el arrendatario son dos efectos distintos, y los dos salen de tu bolsillo.
La morosidad es otra cosa. Un arrendatario que vive en la propiedad y no paga no es vacancia. Si esperas una pérdida por cobro, se estima por separado, cuidando de no repetir un mes que ya contaste como vacío. Lo mismo con meses de gracia o descuentos acordados: lo que importa es el ingreso que se puede sostener, no el canon del aviso.
Un mes vacío en un ejemplo no es la vacancia típica de Chile: depende de la propiedad, la comuna y el precio. Usa el supuesto que puedas respaldar para ese inmueble.
¿Cómo se calcula el Cap Rate paso a paso? Ejemplo con una propiedad de $100.000.000
Un departamento de $100.000.000 que se arrienda en $600.000 al mes, con 1 mes sin arrendar en el año. Las cifras son supuestos para aprender el cálculo, no tarifas ni promedios del mercado.
Paso 1. Arriendo anual potencial: el canon por los doce meses.
$600.000 × 12 = $7.200.000
Paso 2. Rentabilidad bruta: todavía sin gastos y suponiendo que se arrienda todo el año.
$7.200.000 ÷ $100.000.000 × 100 = 7,2% bruto
Paso 3. Restar la vacancia: el mes sin arrendatario.
$7.200.000 − $600.000 = $6.600.000 de ingreso esperado
Paso 4. Restar los gastos del dueño.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Arriendo potencial ($600.000 × 12) | $7.200.000 |
| 1 mes sin arrendar | -$600.000 |
| Ingreso anual esperado | $6.600.000 |
| Administración (costo total supuesto) | -$780.000 |
| Contribuciones | -$600.000 |
| Mantenciones ordinarias | -$240.000 |
| Seguro del inmueble | -$120.000 |
| Gastos comunes del mes vacío | -$60.000 |
| Total gastos operativos | -$1.800.000 |
| NOI anual | $4.800.000 |
Los $60.000 de gastos comunes son los del mes vacío: los paga el dueño porque no hay arrendatario que los cubra.
Paso 5. El Cap Rate.
$4.800.000 ÷ $100.000.000 × 100 = 4,8%
Paso 6. El promedio mensual: $4.800.000 ÷ 12 = $400.000 al mes. Sirve para explicarlo, pero no es un pago mensual garantizado: hay meses con arriendo y otros con gastos o vacancia.
La diferencia entre el 7,2% bruto y el 4,8% neto es la vacancia y los gastos. Dicho correctamente: "La propiedad tiene una rentabilidad bruta potencial de 7,2% y un Cap Rate estimado de 4,8%, después de vacancia y gastos operativos." Puedes rehacer este mismo cálculo con tus cifras en la Calculadora 9: Cap Rate completo.
¿Cuánto baja el rendimiento si sumo los gastos de compra?
Baja, porque el NOI es el mismo pero el dinero comprometido es mayor. Siguiendo el ejemplo, si además de los $100.000.000 gastas $3.000.000 en gastos de compra y en dejar la propiedad lista para arrendar, el desembolso total es $103.000.000.
$4.800.000 ÷ $103.000.000 × 100 = 4,66%
| Indicador | Sobre qué se divide | Resultado |
|---|---|---|
| Cap Rate sobre el precio de compra | $100.000.000 | 4,80% |
| Rendimiento sobre el desembolso total | $103.000.000 | 4,66% |
Las dos cifras sirven y hay que informarlas con nombres distintos. La primera se compara con referencias de mercado, que normalmente se calculan sobre precio; la segunda dice cuánto rinde todo lo que sacaste del bolsillo.
Si una habilitación ya la contaste completa en el desembolso inicial, no la vuelvas a descontar del NOI. Y los gastos de compra se arman con sus componentes reales: algunos dependen del precio o del crédito, así que no se traspasa una cifra fija de una compra a otra.
Invertir: evaluar y negociar
¿Cuál es un buen Cap Rate en Chile?
No hay una cifra oficial. Hay dos referencias públicas útiles, que miden cosas distintas y no se deben mezclar.
1. La encuesta institucional. El Reporte Inmobiliario 2026 de CBRE y ACAFI preguntó en el segundo trimestre de 2026 a 20 administradoras de fondos con qué Cap Rate esperan que se transen durante el año los activos prime, estabilizados y con flujos de largo plazo:
| Segmento | Cap Rate promedio esperado 2026 |
|---|---|
| Multifamily (edificios completos de arriendo residencial) | 5,88% |
| Oficinas | 6,25% |
| Industrial | 6,30% |
| Retail (locales y centros comerciales) | 6,58% |
Son expectativas de fondos de inversión para edificios completos de alta calidad, no un promedio de compraventas cerradas ni la rentabilidad de un departamento individual. Sirven como contexto: en un edificio con cien unidades, una vacía es el 1% del ingreso; en un departamento solo, es el 100%.
2. Una escala orientativa para departamentos. Lucas De Gregorio, de LucasFinanzas, publicó el 22 de septiembre de 2026 esta clasificación del Cap Rate neto para inversión en departamentos:
| Cap Rate neto anual | Calificación de la fuente | Cómo leerlo con prudencia |
|---|---|---|
| Menos de 3,5% | Malo | Rendimiento bajo: revisar qué justifica el precio y si se puede negociar |
| 3,5% a menos de 4,5% | Bueno | Moderado: contrastarlo con el riesgo, los comparables y tu objetivo |
| 4,5% a 6% | Muy bueno | Atractivo dentro de la escala: comprobar los supuestos |
| Más de 6% | Excelente | Alto: verificar de dónde sale y si se puede sostener |
Es una referencia privada que depende de la ubicación y del perfil del inversionista, no una norma ni un consenso del sector. Un 6% exacto queda en "muy bueno".
La escala neta se aplica a una cifra neta. En el ejemplo de $100.000.000, la rentabilidad bruta es 7,2% y el Cap Rate después de vacancia y gastos es 4,8%. El que se compara con la escala es el 4,8%. Ponerle la escala al 7,2% da una calificación que la propiedad no tiene. Y dos cifras "netas" tampoco son comparables si una descuenta administración y vacancia y la otra no.
¿Cómo evalúo una propiedad frente a la rentabilidad mínima que yo exijo?
Fijando de antemano una tasa objetivo: el rendimiento mínimo que estás dispuesto a aceptar. Para mostrar el método, supongamos que exiges 5% operativo anual sobre el precio. Es un ejemplo, no un mínimo recomendado para todos.
| Cap Rate obtenido | Lectura si tu meta es 5% |
|---|---|
| Menos de 4% | Bastante bajo tu exigencia: revisar el precio o las razones para aceptar menos |
| 4% a menos de 5% | Se acerca, pero no cumple: probablemente requiere negociar |
| 5% a menos de 6% | Cumple la exigencia inicial: falta validar riesgos, costos totales y financiamiento |
| 6% o más | Supera la meta: examinar si el ingreso es sostenible y qué riesgo se está asumiendo |
¿Cómo puede un 4,8% ser "muy bueno" y aun así no servirte? Porque son dos preguntas distintas. La escala orientativa dice que 4,8% es un rendimiento interesante; tu meta dice que necesitas 5%. No hay contradicción: la propiedad puede ser buena y estar cara para ti. La respuesta suele ser negociar el precio, y otro comprador con otra meta podría aceptarla tal como está.
La tasa objetivo tiene que tener fundamento: los comparables de la zona, el riesgo de la propiedad, lo que rendiría tu dinero en otra alternativa y lo que necesitas de la inversión.
¿Un Cap Rate más alto siempre significa una mejor inversión?
No. Un Cap Rate alto es un dato que hay que explicar, no una validación de la compra.
Las propiedades más seguras suelen transarse con Cap Rate más bajos, y las de mayor riesgo con Cap Rate más altos: el mercado le pide más rendimiento a lo que tiene más incertidumbre. Un porcentaje alto puede venir de una buena negociación, de una operación eficiente, o de un riesgo que el precio ya está cobrando.
Un 6,5% proyectado con un arriendo difícil de conseguir puede ser peor negocio que un 4,8% respaldado por un contrato vigente y un arrendatario que paga. Antes de comparar porcentajes, compara la calidad del ingreso: ¿el arriendo está firmado o es una proyección? ¿La vacancia es realista? ¿Faltan reparaciones?
Si dos propiedades tienen ingresos y riesgos equivalentes, pagar menos por el mismo flujo sí mejora el rendimiento. Cuando no son equivalentes, la diferencia de tasas necesita una explicación.
¿Cómo se usa el Cap Rate para negociar el precio?
Es una de sus aplicaciones más útiles: permite justificar una oferta con números. Con el mismo NOI de $4.800.000 del ejemplo, el Cap Rate depende solo del precio que pagues:
| Precio de compra | NOI anual | Cap Rate |
|---|---|---|
| $120.000.000 | $4.800.000 | 4,00% |
| $100.000.000 | $4.800.000 | 4,80% |
| $96.000.000 | $4.800.000 | 5,00% |
| $90.000.000 | $4.800.000 | 5,33% |
| $80.000.000 | $4.800.000 | 6,00% |
Es la misma propiedad en las cinco filas, con el mismo arriendo y los mismos gastos. Lo único que cambia es lo que se paga, y por eso una oportunidad que no sirve a un precio puede servir después de negociar.
Para despejar el precio que cumple tu meta:
Precio compatible = NOI anual sostenible ÷ tasa objetivo en decimal
La tasa va en decimal: 5% se escribe 0,05 y 6% se escribe 0,06. Dividir por 5 en vez de 0,05 da un resultado absurdo. Con 5%: $4.800.000 ÷ 0,05 = $96.000.000. Con 6%: $4.800.000 ÷ 0,06 = $80.000.000.
Si tu meta es sobre todo el dinero que pones y hay $3.000.000 fijos de gastos de compra, el total compatible sigue siendo $96.000.000, así que el precio de la propiedad tiene que ser $96.000.000 − $3.000.000 = $93.000.000. Si los gastos dependen del precio, hay que rehacer el cálculo con esa relación.
Una forma clara de plantearlo: "Con el arriendo y los gastos que podemos respaldar, la propiedad genera $4.800.000 operativos al año. Para llegar a 5% sobre el precio, el valor compatible es $96.000.000." No es una tasación ni obliga al vendedor, y si el NOI está inflado el precio que sale también lo está: hay que contrastarlo con los comparables de la zona.
¿Qué hace subir o bajar el Cap Rate?
La fórmula tiene dos partes —el NOI y el precio— y para entender un cambio hay que saber cuál de las dos se movió.
Si el precio no cambia, el Cap Rate sube cuando aumenta el arriendo que realmente se cobra, baja la vacancia o se reducen gastos sin descuidar la propiedad. Baja si caen los ingresos, aumentan los meses vacíos o crecen los gastos. Una "mejora" que sale de dejar de mantener no es una mejora: es un gasto postergado.
Si el NOI no cambia, un precio más bajo sube el Cap Rate y uno más alto lo baja. Visto al revés, si el mercado exige más rendimiento por el mismo flujo, la propiedad vale menos:
| NOI anual | Tasa con que se valora | Valor por renta |
|---|---|---|
| $4.800.000 | 5% | $96.000.000 |
| $4.800.000 | 6% | $80.000.000 |
Pasar de 5% a 6% baja el valor de $96.000.000 a $80.000.000, cerca de 16,67% menos, sin que el arriendo cambie un peso.
Por eso, cuando se dice que "subieron los Cap Rate del mercado", no significa necesariamente que los dueños estén cobrando más arriendo: puede significar que los compradores están pagando menos por el mismo ingreso. Conviene distinguir siempre si se habla de una mejora operativa, de una buena compra o de un cambio en cómo el mercado valora la propiedad.
¿Cuándo conviene y cuándo no conviene comprar una propiedad para arrendar?
Depende del rendimiento, pero también del riesgo, del precio y de lo que necesitas tú. La misma propiedad puede ser buena para quien quiere armar patrimonio en diez años y mala para quien necesita un ingreso mensual desde el primer día.
Señales a favor:
- El arriendo está respaldado por un contrato vigente, pagos efectivos o comparables reales, no por una proyección hecha para justificar el precio.
- El precio permite un rendimiento suficiente para el riesgo, frente a las otras alternativas que tienes para ese dinero.
- Los gastos están completos y la vacancia es razonable para esa propiedad.
- El estado del inmueble permite sostener el arriendo, o las reparaciones necesarias están presupuestadas junto con el tiempo que la dejarían sin arrendar.
- Puedes sostener los meses malos y tu horizonte calza con lo que demora vender si lo necesitas.
Señales en contra:
- No alcanza tu rendimiento mínimo y el vendedor no negocia. Que una escala la califique bien no resuelve eso.
- El cálculo solo funciona con un arriendo difícil de conseguir, ocupación permanente y gastos casi nulos.
- Hay reparaciones importantes que no se incluyeron: un precio bajo no es buen negocio si después hay que invertir mucho para arrendarla.
- El flujo después del dividendo es negativo y no puedes financiar esa diferencia todos los meses.
¿Cómo evalúo una oportunidad de inversión paso a paso?
Como un proceso ordenado y por escrito, para que cualquiera pueda ver de dónde salen los datos y por qué se llega a la recomendación. Es el mismo orden que sirve a un comprador que evalúa solo y a un corredor que le presenta la propiedad a un inversionista.
1. Define el objetivo. ¿Buscas ingreso mensual disponible o aceptas poner plata un tiempo para pagar deuda y armar patrimonio? ¿En cuántos años podrías necesitar el dinero? ¿Cuántos meses sin arriendo puedes aguantar? Sin esto, el resultado no se puede interpretar.
2. Reúne los antecedentes. Precio que se negocia y presupuesto de gastos de compra. Arriendo con respaldo: contrato, reajustes, pagos efectivos; o comparables si está vacía. Gastos del dueño y reparaciones pendientes. Marca cada dato como verificado, presupuesto o estimación.
3. Arma la operación del año, dejando claro sobre qué base se calcula:
| Base del cálculo | Qué se informa |
|---|---|
| Resultados efectivos | Lo que ocurrió en los últimos doce meses |
| Proyección | Lo que razonablemente se espera para los próximos doce meses, con sus supuestos |
| Operación estabilizada | Lo que podría generar después de obras, de arrendarla o de llegar a una ocupación normal |
Si usas la operación estabilizada, di cuánto tiempo y cuánto dinero cuesta llegar a ella.
4. Calcula los indicadores por separado: rentabilidad bruta, Cap Rate y rendimiento sobre el desembolso total; y si hay crédito, el flujo después del dividendo. Compara solo con propiedades parecidas en ubicación, tipo, estado y gastos considerados.
5. Prueba escenarios malos. ¿Qué pasa si el arriendo resulta 5% más bajo, si queda dos meses vacía o si aparece una reparación grande? Que los cambios sean coherentes: más vacancia también significa más gastos comunes a tu cargo, y una reparación cuesta dinero y además tiempo sin arriendo.
6. Concluye con una de tres respuestas:
- Conveniente al precio actual: el ingreso respaldado cumple el objetivo y el riesgo es aceptable.
- Conveniente si se compra hasta cierto precio: la propiedad es buena, pero hay que negociar para llegar al rendimiento exigido.
- Poco adecuada para este inversionista: el rendimiento, los aportes mensuales o el plazo no calzan con lo que necesita. Puede servirle a otro perfil.
Con el ejemplo completo: "A $100.000.000, la propiedad entrega un Cap Rate estimado de 4,8%. Para un comprador que exige 5% sobre el precio, habría que negociar hasta $96.000.000. Si lo exige sobre todo el desembolso y hay $3.000.000 adicionales, el precio compatible sería $93.000.000. El financiamiento se evalúa aparte."
Invertir: crédito, UF y errores comunes
¿El dividendo y el impuesto a la renta se descuentan para calcular el Cap Rate?
No. El Cap Rate mide la propiedad, no cómo la pagaste ni tu situación tributaria. El crédito y el impuesto a la renta se evalúan aparte; si se mezclaran, la misma propiedad tendría un Cap Rate distinto para cada comprador.
Pero el crédito sí cambia lo que te queda en el bolsillo. Siguiendo el ejemplo, con un NOI de $4.800.000 al año ($400.000 al mes en promedio) y un dividendo supuesto de $500.000 mensuales:
| Concepto | Promedio mensual | Anual |
|---|---|---|
| NOI | $400.000 | $4.800.000 |
| Dividendo supuesto | -$500.000 | -$6.000.000 |
| Flujo después del dividendo | -$100.000 | -$1.200.000 |
El Cap Rate sigue siendo 4,8%; lo que cambió es tu flujo, que ahora pide $100.000 al mes en promedio. Y es un promedio: el mes vacío puede pedirte bastante más.
Un flujo negativo no es necesariamente una mala inversión. Parte del dividendo paga capital y reduce la deuda, y eso es patrimonio tuyo. Pero patrimonio no es plata disponible: sirve para quien quiere acumular y puede aportar cada mes, no para quien necesita recibir ingreso desde el principio.
Que el Cap Rate sea mayor que la tasa del crédito tampoco garantiza caja positiva. El dividendo incluye amortización, seguros y depende del plazo y del monto financiado. Lo que importa es cuánto queda o cuánto hay que poner después de todos los pagos. Y no se infla el Cap Rate dividiendo por el pie en vez del precio: la rentabilidad sobre tu capital propio es otro cálculo.
¿Se puede calcular el Cap Rate en UF? ¿Qué pasa si el precio está en UF y el arriendo en pesos?
Sí, en pesos o en UF, siempre que el NOI y el precio estén en la misma unidad. Lo que nunca se hace es dividir pesos por UF.
120 UF de NOI anual ÷ 2.500 UF de precio × 100 = 4,8%
Si la propiedad está en UF y el arriendo en pesos —lo más común en Chile—, conviertes uno de los dos con la UF de un mismo día y divides. Si conviertes el precio y el NOI con el mismo valor de UF, el porcentaje no cambia: cambia la unidad en que se expresan los montos, no la proporción entre ellos.
La Calculadora 8: Cap Rate bruto y la Calculadora 9: Cap Rate completo hacen esa conversión solas: cada monto lleva su propia moneda y todo se lleva a pesos con la UF del día antes de dividir.
Convertir a UF no vuelve la rentabilidad "UF más tanto por ciento". Eso depende de cómo se reajusta de verdad el contrato de arriendo. La UF se ajusta según la variación del IPC, como explica el Banco Central. Un arriendo en pesos que se reajusta una vez al año puede quedar atrás de un dividendo en UF que sube todos los días: el porcentaje del primer año no elimina ese desfase.
¿Puedo sumar la plusvalía al Cap Rate?
No. El Cap Rate mide lo que rinde la operación de arriendo en un año; la plusvalía es un cambio de valor futuro que todavía no ocurre y que solo se realiza al vender, con sus propios costos y tiempos.
| Componente | Qué se analiza |
|---|---|
| Rendimiento por arriendo | Ingresos y gastos de operación: es lo que mide el Cap Rate |
| Variación del valor | Ganancia o pérdida si la propiedad sube o baja de precio |
| Resultado total de la inversión | Flujos, compra, venta, costos, crédito y tiempo |
La plusvalía se presenta como un escenario, separada de los ingresos que sí están respaldados. El precio de venta futuro puede ser mayor o menor que el previsto. Para evaluar una inversión de varios años se necesita un análisis de flujos completo —por ejemplo, la TIR—, que es distinto del Cap Rate.
¿Un Cap Rate de 5% significa que recupero la inversión en 20 años?
Solo como cuenta matemática: 100 ÷ 5 = 20, si el NOI se mantuviera idéntico todos los años.
Esa división no considera cambios en el arriendo, nuevas inversiones, el crédito, los impuestos, la venta ni que un peso de hoy no vale lo mismo que uno en veinte años. Sirve para entender la relación entre ingreso y precio, pero no para prometer que la propiedad "se paga sola" en ese plazo.
¿Se puede calcular el Cap Rate de una propiedad que está vacía?
Se puede estimar, pero hay que llamarlo por su nombre: Cap Rate proyectado. Una propiedad vacía hoy no genera arriendo y sigue generando gastos.
La proyección se arma con un arriendo respaldado por comparables reales de la zona —propiedades parecidas que efectivamente se arrendaron, no solo avisos publicados— y con gastos razonables. Además hay que estimar cuánto tiempo y cuánto dinero toma arrendarla: los meses vacíos y lo que haya que invertir para dejarla lista.
Si la propiedad tiene historia de los últimos doce meses, ese resultado efectivo se presenta por separado de la proyección.
¿Debo considerar la administración si yo mismo administro la propiedad?
Para tu flujo real, no: si no pagas administración, ese gasto no sale de tu bolsillo. Pero para comparar propiedades conviene incluirla, o al menos decir que no está.
Administrar requiere tiempo y trabajo: cobrar, coordinar reparaciones, buscar arrendatario, revisar antecedentes. Si una alternativa se calcula con administración profesional y otra como si no costara nada, la diferencia entre sus porcentajes no habla de las propiedades: habla de criterios distintos. Indica siempre si usaste el gasto que realmente pagas o un costo equivalente de gestión.
Como referencia, la administración en Martinez & Asociados cuesta 10% mensual más impuestos sobre el arriendo. Puedes ver cuánto es en pesos para tu caso en la Calculadora 6: cuánto cuesta administrar un arriendo.
¿Sirve una tabla de Cap Rate de oficinas o de edificios completos para evaluar un departamento?
No directamente. Una oficina, una bodega, un edificio completo de arriendo y un departamento individual tienen contratos, vacancias, gastos y riesgos distintos.
El ejemplo más claro es la vacancia: en un edificio de cien unidades, un departamento vacío es el 1% del ingreso; en un departamento que es tu única propiedad arrendada, es el 100%. También cambian los costos de gestión y lo fácil que es vender.
Las referencias deben conservar su segmento y su fecha, y hay que distinguir una expectativa de encuesta de un dato de compraventas cerradas. La comparación más útil para una propiedad concreta es con otras del mismo tipo y sector, en condiciones parecidas, y calculadas con los mismos gastos.
¿Qué significan NOI, vacancia, tasa objetivo y los demás términos del Cap Rate?
Estos son los términos que aparecen en esta sección, con el significado que tienen aquí.
| Término | Significado |
|---|---|
| Cap Rate | Tasa de capitalización: NOI anual dividido por el precio o valor, en porcentaje |
| NOI | Ingreso operacional neto anual, antes del crédito y del impuesto a la renta del dueño |
| Rentabilidad bruta | Arriendo anual potencial dividido por el precio, antes de gastos |
| Flujo de caja | Lo que entra y sale de dinero en el período; debe decir qué pagos incluye |
| Vacancia | Tiempo en que la propiedad está sin arrendar |
| Pérdida de cobro | Arriendo que no se espera recuperar, distinto de no tener arrendatario |
| Gasto operativo | Costo de funcionamiento de la propiedad que paga el dueño |
| Inversión de capital | Desembolso grande, como una remodelación, que va aparte de la operación corriente |
| Desembolso total | Todo el dinero comprometido en comprar y habilitar la propiedad |
| Tasa objetivo | Rendimiento mínimo que exige quien invierte |
| Precio compatible por renta | NOI sostenible dividido por la tasa objetivo |
| Operación estabilizada | Funcionamiento normal esperado después de obras o de arrendarla |
| Multifamily | Edificio completo destinado al arriendo residencial |
| Activo prime | Inmueble de alta calidad técnica y ubicación |
| Dividendo | Pago periódico del crédito hipotecario; incluye intereses, capital y seguros |
| Amortización | Parte del dividendo que reduce la deuda |
| UF | Unidad de Fomento: unidad de cuenta que se reajusta según el IPC |
| Plusvalía | Aumento del valor de la propiedad; si es futuro, es una proyección |
| Liquidez | Qué tan fácil y rápido se puede volver a convertir la inversión en dinero |
| TIR | Tasa interna de retorno de una serie de flujos en el tiempo; es un análisis distinto del Cap Rate |
Subsidios del Estado
¿Cómo funciona el leasing habitacional, paso a paso?
Es una vía para llegar a la vivienda propia sin tomar un crédito hipotecario. Funciona distinto a todo lo demás, y entenderlo bien evita sorpresas.
Quién es el dueño mientras tanto. Una sociedad inmobiliaria de leasing —regida por la Ley 19.281— compra la vivienda que tú elegiste. Tú firmas con ella un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa: vives en la propiedad pagando una cuota mensual, y esa cuota no se pierde como un arriendo común, porque una parte se va acumulando a cuenta del precio.
Cómo se junta el precio. Se suman tres cosas: el subsidio del Estado, tu ahorro previo y los aportes mensuales que vas haciendo. Cuando ese total iguala el precio pactado, se firma la compraventa y la propiedad pasa a tu nombre.
Requisitos. Ser mayor de edad, estar inscrito en el registro del SERVIU, no ser propietario de otra vivienda, no haber recibido antes un subsidio habitacional del Estado, y tener abierta la cuenta de ahorro específica para este programa —que no es una cuenta de ahorro para la vivienda cualquiera.
El tope. La vivienda puede ser casa o departamento, nuevo o usado, con un valor máximo de 2.000 UF, que sube a 2.200 UF en zonas extremas del país.
Su ventaja real: los requisitos suelen ser más flexibles que los de un crédito bancario, y en algunos casos permite complementar renta con terceros. Es la puerta de entrada para quien no califica todavía en un banco.
Lo que hay que tener claro: durante todo el contrato la propiedad no es tuya, es de la sociedad inmobiliaria. Recién pasa a tu nombre al final. Y si dejas de pagar, se pierde el contrato con las consecuencias que ahí se pacten. Es un compromiso de años que conviene entrar conociendo.
¿Qué es el leasing habitacional con subsidio y cómo postulo?
Es una vía de acceso a la vivienda con subsidio automático del Estado. Ayudamos con la postulación completa: te orientamos con los documentos, los requisitos y los valores exactos de tu caso antes de empezar.
¿Existe algún subsidio a la tasa del crédito hipotecario?
Sí. La Ley 21.748, publicada en mayo de 2025, creó un subsidio estatal que baja la tasa de interés hipotecaria hasta 60 puntos base (0,6%), lo que se traduce directamente en un dividendo mensual más bajo. Aplica a la compra de una vivienda nueva en primera venta de hasta 4.000 UF, con un crédito acogido al programa de garantías estatal. El plazo para solicitar el crédito con este beneficio corre hasta mayo de 2027. Si estás comprando una vivienda nueva dentro de ese tope, pregúntanos: te orientamos con los requisitos y el trámite.
¿Qué subsidios habitacionales existen en Chile y cuál me corresponde?
El MINVU entrega distintos subsidios según tu situación, y elegir el que no corresponde es la causa más común de que una postulación se caiga:
- DS1 — Subsidio para sectores medios: Familias con capacidad de ahorro que pueden tomar un crédito hipotecario.
- DS49 — Fondo Solidario de Elección de Vivienda: Familias del 40% más vulnerable del Registro Social de Hogares. No requiere crédito hipotecario.
- DS19 — Integración Social y Territorial: Familias que compran en proyectos inmobiliarios que mezclan vivienda subsidiada y de mercado.
- DS52 — Subsidio de arriendo: Familias vulnerables que necesitan ayuda para pagar el arriendo mensual. No es para comprar.
La regla corta: si calificas para un crédito hipotecario, tu camino es el DS1; si estás en el 40% más vulnerable y no puedes tomar crédito, el DS49; si vas a comprar en un proyecto integrado, el DS19; y si lo que necesitas es ayuda para arrendar, no para comprar, el DS52.
¿Cuánto entrega el subsidio DS1 y cuánto tengo que ahorrar?
El DS1 se divide en tramos según el valor de la vivienda. El más nuevo es el Tramo 4, que subió el tope de vivienda hasta 4.000 UF (unos $164.778.200), con un aporte del Estado de 400 UF (unos $16.477.820) y un ahorro mínimo de 200 UF (unos $8.238.910). Es el tramo que abre la puerta a la clase media que antes quedaba fuera.
| Tramo | Valor vivienda | Subsidio | Ahorro mínimo |
|---|---|---|---|
| Tramo 1 | 1.100 a 1.200 UF | 600 a 750 UF | 30 UF |
| Tramo 2 | 1.600 a 1.800 UF | 250 a 700 UF | 40 UF |
| Tramo 3 | 2.200 a 2.600 UF | 250 a 550 UF | 80 UF |
| Tramo 4 (nuevo) | hasta 4.000 UF | 400 UF | 200 UF |
Los montos y topes varían según la región y el llamado. La cifra exacta de tu caso la fija el MINVU en las bases de cada convocatoria; nosotros te orientamos con la postulación.
¿Qué requisitos piden para postular a un subsidio habitacional?
Para el DS1, que es el más usado en compraventas, se piden:
- 18 años cumplidos y cédula vigente
- Estar inscrito en el Registro Social de Hogares
- Cuenta de ahorro para la vivienda con al menos 12 meses de antigüedad
- No ser propietario de otra vivienda
- Acreditar ingresos para ser sujeto de crédito hipotecario
El requisito que más gente descubre tarde es la antigüedad de la cuenta de ahorro: no basta con tener el monto, la cuenta debe llevar al menos doce meses abierta. Si estás pensando en postular el próximo año, abrirla hoy es el primer paso.
¿Dónde se postula al subsidio de arriendo?
En arriendoenlinea.minvu.cl, la plataforma oficial del MINVU. Necesitas ClaveÚnica, que se obtiene en el Registro Civil. Ahí mismo, además de postular, puedes revisar el resultado, emitir el contrato si quedas seleccionado y consultar el estado de tu arriendo.
Ojo con una cosa: no es un portal para buscar viviendas, solo para gestionar el beneficio. La casa la buscas por tu cuenta, y ahí sí podemos ayudarte.
Hay situaciones que la plataforma no resuelve y obligan a ir presencialmente al SERVIU de tu región:
- Ingresos sin cotizaciones previsionales
- Ahorro en un banco no autorizado por el MINVU
- Estado civil de conviviente civil
Descubrir eso a última hora es la forma más común de quedarse fuera de un llamado, así que si estás en alguno de esos casos, anda a la oficina desde el principio.
Trámites y regularizaciones
¿Qué entidades participan en la compra o venta de una propiedad y qué hace cada una?
En una operación intervienen varias instituciones, y saber quién hace qué evita perder semanas tocando la puerta equivocada.
| Entidad | Qué hace en la operación |
|---|---|
| Notaría | Redacta y autoriza la escritura pública, verifica la identidad de quienes firman y da fe del acto. También custodia los vales vista mientras la operación se cierra. |
| Conservador de Bienes Raíces | Inscribe la propiedad a nombre del comprador. Sin esa inscripción la venta no está completa, por mucho que la escritura esté firmada. |
| Dirección de Obras Municipales | Otorga permisos de edificación y recepciones finales, y emite los certificados que acreditan que lo construido está regularizado. |
| Archivero Judicial | Guarda las escrituras antiguas. Cuando hay que reconstruir la cadena de dominio, las copias salen de ahí. |
| Servicio de Impuestos Internos | Emite el certificado de avalúo fiscal y, en herencias, el certificado del impuesto correspondiente. |
| Tesorería General | Certifica que no hay contribuciones impagas sobre la propiedad. |
| Banco del comprador | Financia, tasa la propiedad, hace su propio estudio de títulos y constituye la hipoteca a su favor. |
| Banco del vendedor | Si la propiedad tiene crédito vigente, entrega el certificado de deuda y alza la hipoteca una vez pagado. |
| SERVIU | Cuando hay subsidio, aprueba la aplicación y paga al vendedor una vez inscrita la propiedad. |
| Corredor | Coordina a todos los anteriores, ordena los plazos y responde por que cada pieza llegue a tiempo. |
Ninguna de estas entidades se coordina con las otras por su cuenta: cada una responde por lo suyo y espera que alguien le lleve lo que necesita. Ese trabajo de enlace es, en la práctica, buena parte de lo que hace un corredor.
¿Qué es el Conservador de Bienes Raíces y para qué sirve?
Es la oficina donde queda registrado quién es dueño de cada propiedad en Chile. Firmar la escritura ante notario no te hace dueño: te hace dueño la inscripción en el Conservador que corresponde a la comuna donde está el inmueble.
Lleva tres registros que conviene conocer, porque son los que se piden al estudiar los títulos:
- Registro de Propiedad — quién es el dueño y cómo llegó a serlo.
- Registro de Hipotecas y Gravámenes — si la propiedad está hipotecada o tiene cargas.
- Registro de Interdicciones y Prohibiciones — si hay embargos, litigios o prohibiciones de vender.
De ahí salen los documentos que pide cualquier banco: copia de la inscripción de dominio con vigencia y el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Cada comuna tiene su Conservador, y sus tiempos de respuesta varían bastante entre uno y otro.
¿Qué es la Dirección de Obras Municipales (DOM) y cuándo hay que ir?
Es la unidad de cada municipalidad que autoriza y fiscaliza lo que se construye en la comuna. Al Conservador le importa quién es el dueño; a la DOM le importa que lo construido esté permitido y recibido.
Cuándo aparece en una operación:
- Cuando hay una ampliación sin regularizar: la DOM es donde se tramita el permiso o la regularización.
- Cuando se necesita el certificado de recepción final, que acredita que la construcción fue aprobada. Sin él, muchos bancos no financian.
- Cuando falta el certificado de número o hay que aclarar la dirección oficial.
- Cuando se quiere saber qué se puede construir en un terreno, lo que depende del uso de suelo y del plan regulador de esa comuna.
El problema típico: una casa con metros construidos que no figuran en ningún permiso. En el papel la propiedad es más chica de lo que es, la tasación no considera esos metros, y el crédito del comprador se complica. Se resuelve en la DOM, y toma tiempo.
¿Qué es un archivero judicial y para qué se usa?
Es un funcionario del Poder Judicial que custodia las escrituras públicas antiguas. Los notarios están obligados a entregarle sus protocolos cuando pasa más de un año desde que se cerraron, así que las escrituras viejas ya no están en la notaría: están ahí.
Para qué sirve en la práctica. Cuando un estudio de títulos necesita revisar cómo se transfirió la propiedad hace veinte o cuarenta años, esas copias se piden al archivero judicial. Es lo que permite reconstruir la cadena de dominio cuando falta un eslabón, que es uno de los motivos más frecuentes de reparo.
Los documentos con más de ochenta años pasan al Archivo Nacional, así que en propiedades muy antiguas la búsqueda puede seguir por ahí.
¿Qué entidades participan en una compraventa y qué hace cada una?
En una venta intervienen varias instituciones y cada una hace algo distinto. Confundirlas es la causa de la mayoría de las demoras, porque se le pide a una lo que solo puede dar otra.
| Entidad | Qué hace | En qué momento |
|---|---|---|
| Notaría | Da fe pública. Autoriza las firmas y convierte el acuerdo en escritura pública. También guarda el original y emite copias. | Promesa y escritura de compraventa |
| Conservador de Bienes Raíces (CBR) | Lleva el registro público de la propiedad. Inscribe el dominio a nombre del comprador, y también las hipotecas y prohibiciones. | Después de firmada la escritura |
| Dirección de Obras Municipales (DOM) | Autoriza y certifica lo construido: permisos de edificación, recepción final, certificado de número. Es donde se regulariza una ampliación. | Antes de vender, si hay algo sin regularizar |
| Archivero Judicial | Custodia las escrituras públicas antiguas, una vez que la notaría entrega su protocolo. Ahí se piden copias de escrituras de años anteriores. | Durante el estudio de títulos |
| Servicio de Impuestos Internos (SII) | Fija el avalúo fiscal y el rol de la propiedad. Emite los certificados de avalúo y, en herencias, el de impuesto. | Estudio de títulos y trámites de herencia |
| Tesorería General | Cobra las contribuciones. Emite el certificado de que están al día, que se exige para transferir. | Antes de la escritura |
| Banco | Financia al comprador, hace su propia tasación y estudio de títulos, y constituye la hipoteca. Si el vendedor tiene deuda, su banco además debe alzar la hipoteca. | Todo el proceso |
| SERVIU | Administra los subsidios habitacionales y paga el subsidio al vendedor. | Solo si hay subsidio, después de inscribir |
| Corredor de propiedades | Coordina a todos los anteriores, ordena los plazos y responde por que la operación llegue a término. | De principio a fin |
La distinción que más confunde: la notaría no transfiere la propiedad. Firmar la escritura ante notario deja el acuerdo con fe pública, pero en Chile la propiedad se transfiere cuando el Conservador inscribe. Por eso el dinero se libera con la inscripción y no con la firma.
La otra confusión frecuente es pedirle a la notaría una escritura antigua: pasado cierto tiempo, esos protocolos están en el Archivero Judicial, no en la notaría.
¿Cuáles son los pasos de una posesión efectiva?
Es el trámite que pone la propiedad de una persona fallecida a nombre de sus herederos. Hasta que no está hecho e inscrito, nadie puede vender ni arrendar esa propiedad.
Hay dos caminos y no se eligen: dependen de si hubo testamento.
Sin testamento (intestada). Es administrativa, se tramita ante el Registro Civil y no exige abogado. El Registro Civil suele resolver en 10 a 20 días hábiles, y el proceso completo hasta inscribir toma uno a dos meses.
Con testamento (testada). Va a tribunales y sí requiere abogado. Toma bastante más: entre tres y ocho meses.
El error más caro de este trámite: creer que con la resolución del Registro Civil ya está listo. No lo está. Esa resolución reconoce quiénes son los herederos, pero no pone ninguna propiedad a su nombre. Muchísima gente se queda ahí, guarda el papel, y años después descubre que no puede vender ni hipotecar nada porque en el Conservador la propiedad sigue inscrita a nombre de la persona fallecida.
Son tres etapas, y las tres son obligatorias:
| Dónde | Qué logra | Sin esto… | |
|---|---|---|---|
| 1 | Registro Civil, o tribunales si hubo testamento | Se reconoce quiénes son los herederos y se inscribe la posesión efectiva en su registro | No hay nada que hacer: es el punto de partida |
| 2 | Servicio de Impuestos Internos | Se declara el impuesto a las herencias —Formulario 4412— y el SII emite su certificado de pago o de exención | El Conservador rechaza la inscripción |
| 3 | Conservador de Bienes Raíces | Se inscribe la propiedad a nombre de los herederos. Recién aquí es de ellos | La propiedad sigue a nombre del fallecido y no se puede vender ni hipotecar |
Hay que declarar en el SII aunque no se pague nada. La mayoría de las herencias familiares quedan exentas, y por eso muchos se saltan este paso pensando que no aplica. Pero el certificado de exención es un documento que hay que pedir igual, y el Conservador lo exige: sin él, no inscribe.
Cómo saber si la tuya está completa. Pide un certificado de dominio vigente de la propiedad en el Conservador. Si sale a nombre de los herederos, está terminada. Si todavía aparece la persona fallecida, el trámite quedó a medio camino, sin importar cuántos papeles del Registro Civil tengas guardados.
Por qué conviene asesorarse. Un error en el inventario, un heredero omitido o una propiedad mal individualizada obliga a rectificar, y rectificar toma más tiempo que hacerlo bien la primera vez. Y si hay una propiedad que se quiere vender, el orden importa: la inscripción en el Conservador es requisito previo, no un trámite que se pueda hacer en paralelo con la venta. Nosotros gestionamos las tres etapas completas.
Plazos referenciales: dependen de la cantidad de herederos, de los bienes involucrados y del Conservador que corresponda.
¿Qué es un reparo del Conservador y cuánto demora resolverlo?
Un reparo es una objeción que hace el Conservador de Bienes Raíces cuando se le presenta un documento para inscribir y detecta algo que impide hacerlo tal como está. No es un rechazo definitivo: es un "esto hay que corregir antes de que yo lo inscriba".
Aparece, por ejemplo, cuando los deslindes o la superficie no coinciden con lo inscrito, cuando falta una inscripción en la cadena de dominio, cuando hay una hipoteca o prohibición vigente que nadie alzó, cuando la escritura tiene un error en los datos de las partes, o cuando falta un certificado.
Por qué importa tanto: mientras el reparo no se resuelva, la propiedad no queda inscrita a nombre del comprador. Y como el dinero se libera con la inscripción, un reparo detiene el pago al vendedor.
No todos pesan lo mismo. En la práctica se clasifican por lo que cuesta resolverlos:
| Tipo de reparo | Tiempo estimado de resolución |
|---|---|
| Básico — errores de forma, se corrigen sobre la marcha | Días |
| Simple — falta un documento o un certificado | Alrededor de 1 semana |
| Complejo — requiere rectificar escrituras o gestionar con terceros | Alrededor de 3 semanas |
| Lento — exige un trámite mayor, judicial o municipal | Alrededor de 1,5 meses |
Estos plazos son referenciales y dependen del Conservador que corresponda y de la naturaleza del problema.
La forma de no tener reparos es anticiparlos. Casi todos se detectan en un estudio de títulos hecho antes de publicar la propiedad, cuando todavía hay tiempo y ningún comprador esperando. Descubrirlos en el Conservador, con la escritura firmada y el comprador con plazos de banco encima, es lo que convierte un trámite de una semana en una venta que se cae.
¿Qué es la Ley del Mono y ayudan a regularizar ampliaciones?
Sí. Coordinamos la ampliación desde cero o regularizamos la que ya existe, por la vía de la conocida Ley del Mono u otra según el caso. Una ampliación sin recepción municipal frena la venta, baja la tasación y complica el crédito del comprador: la dejamos con sus permisos al día y sumando metros al avalúo.
¿Qué es la posesión efectiva y cuándo se necesita?
Cuando el dueño de una propiedad fallece, los herederos no pueden venderla ni arrendarla hasta tramitar la posesión efectiva e inscribirla. Gestionamos el trámite completo —Registro Civil o tribunales, impuesto a las herencias en el SII e inscripción en el Conservador— para que la propiedad quede a nombre de los herederos y en condiciones de venderse.
Nuestros honorarios
¿Cuánto cobra un corredor de propiedades en Chile?
En Martinez & Asociados el corretaje de una compraventa cuesta 2% más impuestos, sobre el precio final. Si la propiedad se vende en menos de $50.000.000, la tarifa base es de $1.000.000 más impuestos. En un arriendo, el honorario es 50% del canon de arriendo mensual (medio mes de renta), más impuestos. La administración de una propiedad arrendada cuesta 10% mensual sobre la renta, más impuestos. Estos valores son el arancel vigente de la corredora, no una estimación.
¿Por qué cobran "más impuestos" y no impuesto incluido?
Porque separa lo que es nuestro trabajo de lo que es del Estado, y eso conviene a las dos partes.
Ves cuánto es servicio y cuánto es impuesto. Con impuesto incluido no hay forma de saber si el porcentaje es honorario o si ya trae el tributo adentro.
El arancel es lo que dice ser. Nuestro 2% es 2% de servicio, no una cifra a la que después hay que descontarle impuestos. Es la forma en que cobran abogados, arquitectos y contadores.
Puedes comparar. Si otra corredora cotiza el mismo porcentaje con impuesto incluido, está cobrando menos servicio por el mismo número. Con el impuesto aparte comparas lo mismo contra lo mismo.
Queda el respaldo tributario correcto. La boleta o factura refleja el impuesto por separado, que es lo que necesitas para tu contabilidad si eres empresa. La operación queda documentada con el impuesto a la vista y enterado como corresponde, así ninguna de las partes queda expuesta a una diferencia con el Servicio de Impuestos Internos.
¿Cuánto cuesta la comisión por vender una parcela fuera de la Región Metropolitana?
La venta de parcelas ubicadas fuera de la Región Metropolitana tiene una comisión de corretaje equivalente al 3% del precio final de venta más impuestos.
Esta tarifa considera las gestiones adicionales asociadas a propiedades ubicadas fuera de nuestra zona principal de operación: coordinación, desplazamientos, levantamiento de información, promoción y gestión comercial.
Para las compraventas inmobiliarias habituales se aplica una comisión del 2% del precio final de venta más impuestos. Cuando el valor de venta sea inferior a $ 50.000.000, se aplicará un honorario mínimo de $ 1.000.000 más impuestos.
El 3% no se aplica automáticamente a todos los terrenos: un sitio o terreno dentro de la Región Metropolitana es una compraventa habitual y paga la tarifa general.
Las condiciones particulares siempre se informarán y acordarán previamente, según la ubicación, naturaleza y complejidad de la operación.
¿Cuánto cuesta tasar una propiedad?
El informe online cuesta $ 25.000 y se entrega de inmediato. La tasación presencial, con arquitecta tasadora calificada, ronda los $ 150.000 —puede variar según la comuna, la ciudad y la distancia— y se entrega en un máximo de 3 días hábiles desde la visita. Para vender conviene la presencial, porque es la que sostiene el precio frente al comprador con crédito y frente al banco; para arrendar suele bastar la online.
¿Cómo funciona el arriendo de temporada o de verano?
El arriendo de temporada cobra 10% por cada parte más impuestos, es decir, a quien arrienda y a quien recibe la propiedad.
Impuestos
¿Cuánto retiene el SII de una boleta de honorarios en 2026?
En 2026 la retención es de 15,25%, y conviene mirarla en los dos escenarios en que se acuerda un honorario, porque no dan lo mismo.
Impuesto incluido — acuerdas el total de la boleta, y la retención sale de ahí
| Monto de la boleta | $1.000.000 |
| Retención del SII (15,25%) | $152.500 |
| Lo que recibes | $847.500 |
Más impuestos — acuerdas lo que quieres recibir limpio, y la boleta se emite por más
| Monto de la boleta | $1.179.941 |
| Retención del SII (15,25%) | $179.941 |
| Lo que recibes | $1.000.000 |
Ojo con el segundo caso: para recibir $1.000.000 limpios no basta con sumarle el 15,25%. La retención se calcula sobre el total de la boleta, así que hay que dividir por el resto. Quien suma el porcentaje emite por $1.152.500, y como la retención también se calcula sobre ese total, termina recibiendo $976.744: $23.256 menos de lo que había acordado.
La retención no es dinero perdido: se descuenta de lo que corresponde pagar en la declaración de renta de abril y financia tus cotizaciones. El porcentaje sube cada 1 de enero según la escala de la Ley 21.133.
¿Quién paga la retención de una boleta de honorarios, el cliente o quien emite?
Depende de lo que se acuerde, y se define al momento de emitir la boleta: el SII pregunta cuál de las dos formas se usa.
1. Retiene el receptor. El cliente o la empresa que recibe la boleta descuenta el 15,25% y lo entera al SII como Pago Provisional Mensual. Quien emite recibe el líquido. Es lo habitual cuando el receptor es una empresa obligada a retener.
2. Retiene el emisor. El cliente paga el total de la boleta, y quien la emitió declara y paga ese 15,25% en su propio formulario F29. Es lo que corresponde cuando el receptor es una persona natural sin obligación de retener.
Las dos son válidas. Lo que no cambia es el monto: la retención sale siempre del total de la boleta, y en ambos casos se abona a la declaración de renta de abril de quien emitió.
¿Cuánto es el IVA en Chile?
El IVA es de 19%. Es una tasa única, sin categorías reducidas, vigente desde 2003 y establecida por el Decreto Ley 825 sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Se calcula sobre el monto neto: un valor neto de $100.000 queda en $119.000 con IVA incluido.
¿Cómo va a subir la retención de honorarios hasta 2028?
La Ley 21.133 dejó escrita la escala completa de antemano, subiendo 0,75 puntos cada año:
| Año | Retención |
|---|---|
| 2020 | 10,75% |
| 2021 | 11,5% |
| 2022 | 12,25% |
| 2023 | 13% |
| 2024 | 13,75% |
| 2025 | 14,5% |
| 2026 (vigente) | 15,25% |
| 2027 | 16% |
| 2028 | 17% |
Datos del Servicio de Impuestos Internos, verificados el 31-08-2026. Ante cualquier duda, la fuente oficial es el SII.
UF, IPC y valores
¿Qué es la UF y por qué las propiedades se publican en UF?
La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta reajustable que se ajusta según la inflación. Se usa en Chile para créditos hipotecarios, contratos de arriendo y compraventas, porque mantiene el valor real de la operación aunque suban los precios. El Banco Central fija su valor a diario y lo publica con alrededor de nueve días de anticipación. Por eso una propiedad publicada en UF cuesta una cantidad distinta de pesos cada día, aunque su precio no haya cambiado.
¿Qué es el IPC y cómo afecta el arriendo?
El Índice de Precios al Consumidor mide cuánto suben o bajan, mes a mes, los precios de lo que compra un hogar típico en Chile. Lo calcula el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) y se publica una vez al mes; cuando se habla de "la inflación", normalmente se habla del IPC. En lo inmobiliario aparece en dos lugares: los contratos de arriendo en pesos, que suelen reajustarse según el IPC acumulado del período pactado, y la propia UF, cuyo valor se ajusta a diario tomando como referencia el IPC del mes anterior. Por eso un arriendo en UF ya viene reajustado solo, y uno en pesos hay que actualizarlo a mano.
Sobre nosotros
¿Qué comunas de Santiago cubren?
Atendemos todas las comunas del Gran Santiago, con foco en el sector centro, sur y oriente. No es necesario que la propiedad esté en una comuna donde ya tengamos publicaciones: la cobertura de servicio es toda la Región Metropolitana.
¿En qué comunas tienen propiedades publicadas hoy?
El catálogo se actualiza cada hora. Hoy hay propiedades publicadas en Maipú, San Bernardo, Puente Alto, La Florida, Lampa, El Bosque, La Cisterna, La Granja, Padre Hurtado, Paine, Santiago, Cerrillos, Estación Central, Huechuraba, La Pintana, Pirque, Pudahuel, Pumanque, San Joaquín, San Miguel, San Pedro y San Pedro De La Paz. La mayoría está en la Región Metropolitana, y también publicamos propiedades de otras regiones cuando el propietario nos las encarga.
¿Para qué sirve tener un corredor si igual puedo vender o arrendar por mi cuenta?
Puedes hacerlo, y hay quien lo hace bien. La pregunta útil no es si se puede, sino qué se está arriesgando y cuánto vale evitarlo.
El precio. El error más caro de una venta particular es publicar sobre el mercado. La propiedad se quema, pasa meses sin ofertas, y termina vendiéndose por menos de lo que habría logrado con el precio correcto desde el principio. Una tasación fundada evita justamente eso.
Los títulos. Los problemas no aparecen al publicar: aparecen cuando ya hay comprador con crédito aprobado y plazos corriendo. Detectarlos antes es la diferencia entre resolverlos con calma y perder al comprador.
La coordinación. En una operación intervienen notaría, Conservador, dos bancos, a veces la DOM y el SERVIU. Ninguno se coordina con los otros: cada uno espera que alguien le lleve lo que necesita. Ese seguimiento diario es la mayor parte del trabajo, y es lo que hace que los plazos se cumplan.
El filtro de quien entra. En arriendo, revisar antecedentes, ingresos y carga de deuda es lo que separa un contrato tranquilo de un juicio de desalojo. En venta, distinguir a un comprador real de uno que está paseando ahorra meses de visitas inútiles.
La distancia en la negociación. Negociar la casa donde criaste a tus hijos es difícil: cualquier comentario sobre el precio se siente personal. Un tercero sostiene la conversación sin que se rompa.
El respaldo si algo sale mal. Un corredor responde por su gestión, deja todo por escrito y tiene a quién recurrir —abogado, arquitecto, tasador— cuando aparece un problema. Vendiendo solo, ese problema es enteramente tuyo.
Nuestra comisión se paga al cerrar, no antes. Si la operación no se concreta, no hay cobro.
¿Trabajan con corredores asociados o hacen canje?
Sí. Martinez & Asociados trabaja con corredores asociados en todo Santiago y a nivel nacional, y participa en redes de canje entre corredores. Felipe Martinez es corredor, dueño y CEO, y deriva cada requerimiento al especialista de su equipo —abogados, arquitecto calificado, tasadores— según lo que el caso necesite.
